Nyhetsbrev november 2017

Avlägsnande - en ny form av särskild handräckning
Vid den årliga seminarievecka som arrangeras av Miljö- och fastighetsrättsseminariet, ideell förening, i oktober i år höll advokat Pia Bosdotter Olson ett föredrag under rubriken ”Hur blir man av med oönskade objekt på sin fastighet?”
Bland annat redovisade hon det nya rättsliga institutet ”avlägsnande” vilket utgör en ny form av särskild handräckning. De nya reglerna trädde i kraft den 1 juli 2017 och syftar huvudsakligen till att underlätta för fastighetsägare att bli av med så kallade otillåtna bosättningar. Nedan följer en kort beskrivning av det nya rättsliga institutet.

Den nya formen av särskild handräckning som nu trätt i kraft innehåller bestämmelser som kompletterar befintliga bestämmelser om särskild handräckning i lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Nya regler har även införts i utsökningsbalken.

Behovet av ett nytt regelverk aktualiserades för ett par år sedan till följd av en markant ökning av antalet otillåtna bosättningar. Tidigare var berörda fastighetsägare hänvisade till att använda det ordinarie avhysningsförfarandet i dessa situationer. Ett sådant förfarande ställer höga krav på att fastighetsägaren ska lämna preciserade uppgifter, tex namn och personnummer, om de individer som ska avhysas. Det stora antalet personer, tillströmningen av nya bosättare från dag till dag, avsaknad av identitetshandlingar och språkförbistringar gjorde att kravet på identifiering förhindrade eller i vart fall fördyrade och försenade avhysningen på ett för fastighetsägarna orimligt sätt.

För att kort sammanfatta den främsta nyheten med regleringen så innebär den att fastighetsägaren, under vissa förutsättningar, ska kunna ansöka om särskild handräckning utan att behöva identifiera varje svarandepart. Den innebär också att det inte längre är nödvändigt för fastighetsägaren att inkomma med nya ansökningar i det fall tillkommande personer anslutit sig till bosättningen efter det att ansökan ingavs in men innan beslutet hunnit verkställas.

Det ska nämnas att fastighetsägare givetvis fortfarande har möjlighet att vända sig till Polismyndigheten för att få hjälp med otillåtna bosättningar. Polismyndigheten kan emellertid normalt enbart ingripa om det är fråga om brottslig gärning. I de fall Polismyndigheten i ett enskilt fall inte kan prioritera ett ingripande, eller bedömer att det inte är fråga om ett brott, är fastighetsägaren i behov av ett effektivt civilrättsligt rättsmedel för att återfå kontrollen över sin fastighet.

Det underhållsfria aktieägaravtalet - en illusion
Allt som oftast hävdas att aktieägaravtalet är ett av affärsjuridikens mer komplexa avtal. Vi anser att påståendet stämmer eftersom aktieägaravtalet ska reglera en mängd frågor som rör förhållandet mellan delägarna liksom förvaltningen och utvecklingen av bolaget. Rätt använt är aktieägaravtalet ett utmärkt styrinstrument, men det kräver ett visst mått av underhåll. Vår erfarenhet är att avtalet många gånger ägnas stort intresse initialt, för att sedan blir liggandes trots förändringar i bolaget och i de regler som styr aktieägaravtal.

Ett typiskt exempel på förändringar i bolaget som vi ofta stöter på är när delägares engagemang i verksamheten upphör. Många gånger är detta engagemang en förutsättning för ägandet, men inte sällan regleras detta på ett bristfälligt sätt i aktieägaravtalet. Vad händer om den verkställande direktör som fått teckna aktier i bolaget säger upp sig eller blir skild från sin anställning? Finns en skyldighet att hembjuda aktierna till övriga delägare och finns i så fall klara och tydliga regler om hur aktierna ska värderas i den uppkomna situationen? Kopplingen mellan anställning/engagemang och delägande bör alltså vara väl genomtänkt och reglerad.

Ett exempel på förändringar i de regler som styr aktieägaravtalet är en dom som Högsta domstolen meddelade i oktober (mål nr B 1981-16). Målet avsåg två personer som bedrev verksamhet i aktiebolag. Dessa personer arbetade i verksamheten, tog lika stor lön och ägde hälften var av aktierna. Den ena delägaren var VD och styrelseledamot och den andre delägaren var styrelsesuppleant (och hade även firmateckningsrätt). Frågan som uppkom i målet var om styrelsesuppleanten kunde hållas ansvarig för brister i bokföringen i egenskap av faktisk företrädare för bolaget och få samma ansvar som VD/styrelseledamot. Högsta domstolen klargjorde i domen att det krävs faktiskt handlande för att kunna bli faktisk företrädare i ett aktiebolag. Följaktligen räcker det inte att styrelsesuppleanten haft möjlighet att utöva ett bestämmande inflytande – vilket det tidigare ansågs göra. Utifrån detta klargörande från Högsta domstolen kan det vara på sin plats för hälftenägare i aktiebolag att se över hur aktieägaravtalet reglerar ansvaret mellan aktieägarna – allt i syfte att undvika ansvar för den aktieägare som har möjlighet men som faktiskt inte utför uppgifter som ankommer på styrelse/VD. 

Mot bakgrund av dessa exempel är vårt råd är att med viss regelbundenhet se över aktieägaravtalet och anpassa detta efter förändringar med avseende på lagstiftning, praxis och omvärld. Har du frågor kring ditt aktieägaravtal så kontakta oss gärna för ett samtal.

Förnya din inskrivning i fastighetsregistret
Vi påminner om att inskrivningar av avtalsservitut, nyttjanderätter och avkomsträtter som har beviljats före den 1 juli 1968 kommer att tas bort från fastighetsregistret om de inte förnyas (Lag (2013:488) om förnyelse av vissa inskrivningar i fastighetsregistret).

Den som fortfarande har nytta av en äldre inskriven rättighet måste skriftligen anmäla att inskrivningen ska stå kvar. Anmälan görs till Lantmäteriet senast den 31 december 2018. Läs mer här.