Mäklarprovision

Efter år av processande har frågan - om en mäklare har rätt till provision för nedlagt arbete när han medverkat till en försäljning av en förpackad kommersiell fastighet, där köparen inte fullföljt köpet - äntligen fått sitt svar.

Objektet i denna tvist var en fastighet som utgjorde hela tillgången i ett kommanditbolag. Vid försäljningen sålde man således inte själva fastigheten utan andelarna i kommanditbolaget.  Mäklaren medverkade till att köpare och säljare träffande en överenskommelse, men upprättade dock inte själva köpekontraktet och hade inget egentligt inflytande över de villkor som slöts mellan parterna.

Köpare och säljare träffade en överenskommelse som innebar att äganderätten till andelarna i kommanditbolaget skulle övergå först den dag då köparen betalade och tillträdde andelarna. Strax innan tillträdet uppkom diverse problem som resulterade i att köparen inte tillträdde andelarna som överenskommits. Säljaren hävde då köpet och kom senare att sälja andelarna till en annan köpare till ett lägre pris. Säljaren krävde därefter skadestånd från den första köparen och begärde ersättning motsvarande mellanskillnaden mellan avtalat pris i den första försäljningen och erhållen köpeskilling i den andra försäljningen samt ersättning för kostnader. Säljaren fick sedermera ersättning från den första köparen på grund av dennes avtalsbrott.

Mäklaren hade dock inte fått ersättning och begärde därmed ersättning. Säljaren vägrade, trots mottaget skadestånd, att betala mäklarprovisionen eftersom de första köparna inte tillträtt andelarna och affären inte fullföljts. Mäklaren ansåg att han hade rätt till ersättning för utfört arbete eftersom ett bindande avtal träffats mellan parterna samt att säljaren fått ersättning för den av honom förmedlade affären.  

Högsta Domstolen har i tidigare mål prövat rätten till provision när det var fråga om konsument mot fastighetsmäklare, se NJA 1986 s 146. Där ansåg Högsta domstolen att om mäklaren vill få ut ersättning för sitt arbete när köpet inte fullföljs till utfärdande av köpebrev mot köpeskillingens erläggande, så måste han / hon komma överens med säljaren om detta. Anledningen därtill är att konsumenten måste anses ha ringa kunskaper om regelsystemet medans en mäklare nästan undantagslöst måste anses ha goda kunskaper på området. Detta rättfall talade därmed emot mäklarens sak.

I vårt ärende var det dock fråga om näringsidkare, båda med goda kunskaper inom fastighetsmäkleri.

Mäklaren vann i både tingsrätt som hovrätt. Säljaren fick prövningstillstånd i Högsta domstolen och denna beslutade att avgöra saken i plenum. Den 23 februari 2010 avkunnade domstolen sin dom, mål nr T 2528-08. Domstolen har i sin prövning ansett att om försäljningsavtalet blivit bindande mellan parterna så har mäklaren, den som förmedlat affären, rätt till ersättning för utfört arbete.